宾夕法尼亚大学 信用:CC0公共领域 对于寻求收益、度假屋或避风港的外国投资者，或者那些在本国逃避税收限制和腐败打击的人来说，房地产市场是首选目的地
但是对美国的需求
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沃顿商学院(Wharton)的一项新研究显示，外国投资者(尤其是中国投资者)的房产推高了房价，加剧了人们对住房可负担性的担忧
美国房价上涨了8个百分点
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根据沃顿商学院博士生凯特琳·戈巴克和沃顿商学院房地产教授本杰明·凯斯撰写的题为“全球资本和本地资产:房价、数量和弹性”的论文，从2012年到2018年，外国出生的中国人口较多的地区的邮政编码
凯斯说:“总体情况是，在有工作的城市里，人们对住房的承受能力出现了危机。”
“美国真正的紧张局势之一
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住房市场是那些就业机会急剧增长的地方没有足够快地创造新的住房来容纳就业机会的增长
" 凯斯说，就业增长和住房之间脱节最明显的例子是旧金山湾区，尤其是圣马特奥县
他补充说，自2012年以来，该地区的就业增长了约30%，但住房单位的增长不到10%
凯斯将住房短缺归咎于阻止新住宅建设的分区限制和不断上涨的建筑成本
“新的工作岗位是新的住房许可证的六倍，”他说
“要在这些地方建造任何东西，都有很多障碍，尤其是要以密集的方式建造
" 外国人买U
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凯斯继续说，住房可能会加剧人们负担能力问题
中国买家引领了外国在美国的投资
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过去七年的家园
2019-2020年，他们买了U
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价值11美元的房产
根据美国全国房地产经纪人协会的一份报告，这一数字为50亿英镑，略高于总数的六分之一
前五名中的其他投资者依次来自加拿大、墨西哥、印度和哥伦比亚
(哥伦比亚去年取代了美国
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作为外国买家的第五大来源国)
外国买家的购买占1美元的4%
NAR报告指出，去年的现房销售为7万亿套
戈巴克和基斯的研究还表明，在有大量外国投资的地方，房价和房租都上涨了
“这在很大程度上是因为你看到外国买家的地方也是那些经济更具活力、就业机会更多的地方
" 外国人购买的房屋约有一半被用作主要住宅；基斯说，其他的则是度假屋、第二个家或他们偶尔去的临时住处
“例如，加拿大在美国的大量投资
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家园来自雪鸟购买佛罗里达的房子
" “需求冲击”的范围 利用外国投资作为“需求冲击”，该论文还研究了房地产开发对价格变化的反应
“如果一个市场的价格上涨，会刺激建筑吗？那会导致地上有铲子吗？”凯斯问道
他指出，不同市场对这些触发因素的反应不同，这在很大程度上取决于附近其他地点的可用性
该研究发现，在大约10年的短期内，房地产市场对价格变化相对缺乏弹性
凯斯说:“房价的波动速度比住房建设的速度要快得多。”
他补充说，“历史上分区要求更严格的沿海市场和市场在此期间似乎更缺乏弹性，”他补充说，这一发现与先前的研究一致
凯斯指出，他们的研究提供了“这些弹性的一个新的经验估计，这是用这种方法或在这段时间内没有估计到的
他补充说，“这使得比较和对比成为可能，并有望校准城市经济模型，这些模型与我们预期住房市场对不同类型冲击的反应程度有关。”
研究发现，外国投资的“需求冲击”也会引发房地产市场的连锁反应，并以西雅图为例
“以西雅图为例，当你从地理上往下钻时，你会看到这种不同的房价增长模式，不仅是在国外出生的高街区，而且在与这些街区接壤的街区，”凯斯说
西雅图的例子是该研究计算外国资本流动对美国最大的100个市场的房价和供应的影响的一部分
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它发现，本地房地产市场在短期内价格缺乏弹性，但这在不同市场之间是不同的(或不同的)
凯斯继续说，西雅图显示出“溢出效应”，在外国出生的中国居民区的投资也推高了附近居民区的房价
他补充说，西雅图还吸收了部分来自加拿大的需求，在加拿大，温哥华等城市通过税收(包括空置房屋的所有权)阻止外国人拥有房屋
重定向国外需求，波动性 美国
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该论文发现，房地产市场对许多国家对外国人在他们管辖范围内购买住宅的税收限制也特别敏感
一些投资者离开这些国家，前往美国
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没有这些税收限制
中国在美国的投资
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凯斯说，房地产在一定程度上反映了近年来资本从中国外逃
“其中很大一部分是关于更富有的中国公民将他们的钱转移到国外以避税和逃避审查，”他补充道
事实上，根据《华尔街日报》当时的报道，2016年中国经历了“历史上最大的资本外逃事件”
随着这些投资者将注意力转向美国
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凯斯说，中国的房地产市场比以前想象的更加敏感
“我们研究中的一个令人惊讶的发现是，外国投资对国外实施的税收政策反应如何，”他补充道
“给我们的启示是，新加坡、澳大利亚、加拿大和新西兰等国实施的这些政策对美国经济产生了直接影响
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房市
" 几个国家有意识地监管外国对住宅物业的投资，认识到其中一些可能带来的不良影响，特别是在投机方面
该文件记录了2011年至2018年间五个国家的10项政策事件
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房地产市场“投资相对便宜
“这些国家的政府利用税收政策阻止外国人购买房产，并抑制投机
新加坡是第一个在2011年以印花税形式引入外国买家税的国家；到2018年7月，这一比例逐渐上升至20%
香港对非居民购房者征收30%的印花税，其中包括对非首次购房者(包括居民)征收的印花税
其他对外国购房者征税的政府包括加拿大的不列颠哥伦比亚省和安大略省政府；澳大利亚维多利亚；和新西兰
不列颠哥伦比亚还在某些社区征收投机和空置税
该论文的作者指出，许多国家征收这种“外国房地产买家税”，是为了阻止外国资本流入，稳定本国市场的房价
尽管外国投资提振了部分美国城市的房价
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市场，在过去的三年里，他们已经衰落了
根据前面引用的NAR报告，外国资本流入从2009-2010年的660亿美元稳步增加到2016-2017年的1530亿美元，但自那以后下降到去年(2019-2020年)的740亿美元
中国在美国的投资
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住房市场也遵循这一模式，从2016-2017年的近320亿美元下降到110亿美元
去年50亿
据《华尔街日报》报道，凯斯将此归因于中国近年来的资本管制，以及要求其公民放弃海外投资以支撑国内经济的压力
美国
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中美贸易战
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移民控制和不利的汇率也抑制了中国在美国的投资
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他指出，住房
你的下一步是什么
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住房？ 凯斯说，他的研究现在很及时，因为“有一个很大的问题是，在新冠肺炎之后，房地产市场将如何复苏
他指出，美国的几个住房子市场
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在过去的10年里看到了“大量的外国投资流入”
“如果供应枯竭，这将为国内买家带来机会，并给房价带来下行压力，但对现有房主来说，这可能是一件坏事
" 如果疫情持续，外国在美国的投资
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凯斯预测，房价将继续下跌，导致房价下跌
凯斯说，在这种情况下，“显然，国内购房者会有优势。”
“[此外]，在就业机会比住房多的城市，外国投资的减少可能会在一定程度上放松一些负担能力的限制
" 中国和加拿大投资者腾出的一些空间可能会被墨西哥、印度和哥伦比亚的投资者填补，这些国家对美国投资者的胃口越来越大
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但这种需求“高度依赖”美国
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凯斯说，联邦政策
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他补充说，打击新冠肺炎的政策是首要因素
“相对于外国买家可能会考虑的替代市场，我们作为一个国家在管理新冠肺炎危机方面做得最差
投资者在世界其他大城市之间进行商议，并担心公众健康，他们会将投资从美国转移到其他地方
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目前
" 即将到来的美国大选的结果
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总统选举可能会改变其中一些利害关系
基斯说:“目前，考虑到联邦政府出台的一系列政策和移民的障碍，移民在这个国家感觉很难受到欢迎。”
“因此，伴随这些政策变化而来的政府更迭肯定会重振对美国的投资
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房市
" 政策处方 美国能
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做些什么来保护房地产市场免受不利的外国投资？政策制定者可以权衡外国资本流动下降的速度和幅度
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基斯说，我们将征收“巨额外国购买者税”来阻止外国在住房方面的投资
他补充说，这类投资对征收外国买家税“似乎相当有弹性”
“我主要关心的是闲置的住房单元，尤其是在昂贵的地区，”凯斯说
他补充说，类似温哥华的空置税“值得考虑”
“快速的投资流可以做的一件事是，它们可以扭曲建设努力，将额外的资源用于建设外国投资者可能只在短期内想要的房产，但这样一来，住房存量将持续很长一段时间
" 凯斯还敦促州政府和地方政府重新审查分区和高度限制，以及允许新建筑需要的时间延迟
“要跨越的障碍之多，使得在美国开发经济适用房变得如此具有挑战性
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”他补充道
他指出，加州等一些州已经开始采取立法行动，推动当地社区改变分区规则
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