作者查克·芬德，华盛顿大学圣路易斯分校
路易斯（号外乐团成员） 奥林商学院(Olin Business School)的一项新研究发现，尤其是抵押贷款的缩水，以及在大范围的经济危机中，房屋所有权可能会限制工作流动性和收入
信用:Shutterstock 当驱逐和抵押贷款违约被比作即将席卷美国的海啸时，一项关于2007-08年衰退后贷款价值比的大数据研究对未来令人烦恼的经济天气提出了警示性预测: 相对于房屋价值，工人的未偿抵押贷款越高，他们未来的收入增长和工作流动性就越差
这些是关键的发现，当时有四名研究人员，包括来自圣路易斯华盛顿大学的两名
路易斯奥林商学院深入研究了5000家公司的3000万美国人的工资数据和信贷概况
他们发现工人的收入和他们的房屋贷款价值比率(LTV)之间存在负相关关系，尤其是当房屋处于水下(欠下的本金高于价值)时
例如，科学家发现，相对于房屋价值而言，拥有水下抵押贷款的人每月收入比抵押贷款债务较少的人少352美元，即少5%
研究人员在即将发表在《金融研究评论》上的研究中写道，信贷和流动性问题加剧了这些工人的困境，他们无法找到收入更高的工作或新的领域
这很可能转化为今天新冠肺炎的经济效应
“当前危机对当地经济的影响在美国各地差异很大
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研究报告的合著者、奥林大学金融学教授拉德哈克里斯南·戈帕兰说
“我们的研究强调了在受影响更严重的地区，人们在试图收拾行李搬到受影响较小的地区时可能会面临的困难
此外，我们的研究还强调了拥有住房的一个重要成本:例如，买房将限制你的劳动力流动性，从长远来看，这可能会对你的劳动收入产生不利影响
" “这是第一个将详细的信用记录与工人流动性和加薪信息联系起来的研究，”合著者巴顿·汉密尔顿补充道，他是罗伯特·布鲁金斯·史密斯经济学、管理和企业家精神杰出教授，也是华盛顿大学科赫家族企业中心主任
“先前的工作孤立地分析了这些因素，并没有将两者联系起来
" 除了相互交织的机制之外，研究人员还寻找方法来仔细研究房屋净值和劳动收入的影响，他们使用Equifax信息和Corelogic房价指数来深入研究一个随机样本，该样本包含了本世纪初72个月期间有活跃抵押贷款的30万名员工
他们用LTV来衡量房屋净值——未付抵押贷款与
市场价值——论工人的主要居住地
他们还使用邮政编码级别的价格波动来解释房屋价值的增加/减少，并根据当地的经济条件进行控制
此外，他们对比了在同一家公司工作、年龄和工作年限相似、拥有相似收入水平和非抵押贷款债务的房主和租房者的收入路径
数据主要显示了什么:面临高长期抵押贷款的房主不太可能换房子，但更有可能换工作，如果他们可以的话
在同一家公司工作、工作年限相似的租房者不会面临这样的问题
此外，长期价值高的房主面临较低的收入增长，而租房者则没有面临这种惩罚
它不像租来的那样简单
-尽管是自己的辩论
房主的收入和流动性可能会有所不同
如果一个工人生活在一个有更多工作的大都市地区(例如，旧金山/硅谷的一名信息技术工人)，或者一个限制行业内流动的非竞争法律较为宽松的州，他们可能会面临相对较小的收入下降或找到更多的就业机会
不过，他们发现，2007-08年经济衰退导致的房价下跌意味着房价上涨了2
由于流动性受限，整个经济体的月工资降低了3%
“如果当前流行病对当地经济状况的不利影响也波及到房价，那么我们将发现自己有许多潜在的房主，”戈帕兰说
“在这种情况下，我们记录的效果将非常相关
" 两位前奥林博士加入了戈帕兰和汉密尔顿的研究
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他们分别在印第安纳大学和肯塔基大学工作
他们写道，一个拥有水下抵押贷款的房主将面临一份不同领域的新工作，他们面临三个(不吸引人的)前景: 卖出并消化缺口——这意味着尽管受到信贷约束，它们仍必须获得一定的流动性
保留房子并出租出去——这意味着在新的地区没有或者可以忽略不计首付
离开并拖欠抵押贷款——意味着更深层次的信用问题
简而言之，他们的流动性和他们目前的工作状况一样受到阻碍，合著者说
工人可能一开始就找不到更好的机会，因此会因为当前工作场所的议价能力被削弱而对收入产生不利影响
记录显示，他们研究小组中的中位数是41岁，年薪41015美元；相比之下，美国的中产阶级
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在该时间窗内，员工总数为41人
9年收入41，392美元，合著者写道
贷款中位数:19.24万美元
“我们的研究强调了拥有住房的重要成本，”戈帕兰说
虽然“美国梦”通常被定义为通过拥有住房来积累财富，但金融危机暴露了这个故事中的一些明显漏洞
我们的研究正式量化了追随“美国梦”的一个重要成本
“一个相对安全的拥有房子的方法是确保一个人有足够的首付或房屋净值，这样即使房价下跌，一个人也不会陷入水下抵押贷款
就此而言，我们的研究建议在推动首付较少的抵押贷款时要谨慎
" 汉密尔顿补充道:“我们的研究强调，影响金融市场的政策也会直接影响劳动力市场
企业还需要意识到信贷市场和房屋所有权对流动性和劳动力优化配置可能带来的间接成本
"
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