作者:史蒂夫·波默罗伊，《对话》
根据加拿大抵押和住房公司和人口普查数据，2006年至2016年间，加拿大主要城市的住房与家庭
(CMHC/人口普查数据)，作者提供 最近的一则新闻报道了新西兰激进的新住房法，以及这些措施在加拿大能否奏效，暗示房价飙升是由于供应不足
自由党在其竞选纲领中提议投资40亿美元，用于建设更多住房的市政供应加速器
这是错误的方法
如果政策制定者和新当选的政府想要提高住房负担能力和年轻家庭成为房主的能力，他们需要将注意力转向价格上涨的主要驱动力——超高的需求，以及对主要住宅的资本收益不征税的神圣原则
从银行经济学家到房地产行业，各种声音异口同声地认为，房价飙升的主要原因是供应不足
这一观点在媒体报道中得到了强化，并在最近的选举纲领中得到强调
这种“供应不足”的观点借鉴了经济学101的基本教科书，其中使用了小部件的例子和简单的供求曲线，供应的增加导致价格的下降
但是房子不是小部件
它们是独特的实体，既是基本需求，也越来越成为投资商品
它们的位置也是固定的，它们的价值反映了购买者重视并愿意支付溢价的地区的属性
家庭超过家庭 2006年至2016年间，加拿大在全国范围内增加了1
6.36亿户，建成1
根据加拿大抵押和住房公司和人口普查数据，9.19亿套新房
因此，与家庭数量的增加相比，平均每年要额外建造近30，000所房屋
在温哥华，新建筑超过家庭增长19%
在多伦多是1%，渥太华没有达到家庭增长率的4%
所以，理论上，在2006年到2016年之间，我们应该看到渥太华的价格增长最大，温哥华的价格压力较小
但是温哥华和多伦多的房价分别上涨了93%和96%，而渥太华只上涨了47%
供应不足可能是一个因素，尤其是在家庭增长超过新房建设的城市，但这不是主要或最重要的原因
更重要的原因是需求——不仅仅是需求的数量，还有需求的质量
在过去的几十年里，我们看到了一种新现象，即由于房屋价值持续升值，加上收入增长强劲、抵押贷款利率下降且处于历史低位，家庭积累了大量资产，从而产生了超负荷需求
房主交易 在加拿大，我们每年通过转售和新建房屋销售约70万套房屋
有1400万个家庭，所以这仅占所有家庭的5%
这些买家中有许多是现有业主，他们正在进行交易
只有四分之一到三分之一的购买者是首次购买者(大多数在较高收入阶层和父母的帮助下)
有能力支付这些高价的是更大的群体——正在向上交易的买家
当然，其中一小部分也可能是外国买家，有些是投资者，但大多数只是普通家庭
许多现有业主的收入远高于中位数
它们还从历史低利率中大幅提高了购买力，并从多年价格上涨创造的非劳动意外收益中获得了大量财富
更重要的是，它们破坏了供应增加会延缓或减缓价格上涨速度的概念
所有的城市都渴望在理想的街区拥有房产——通常是在相当大的地段上的普通、古老的住宅
因为优越的地理位置，例如温哥华市中心的房子可能会卖到200万到300万美元，渥太华的房子可能会卖到80万美元
开发商通常会购买这些地段，拆除现有的房屋，并用两三套当代新房来代替
定价将反映消费者赋予该地区的价值，不可避免地超过原始房价
开发人员的角色 例如，在渥太华市中心，现有的普通住宅正以60万至70万美元的价格被购买，拆除后换成半独立式住宅，每侧售价为1美元
2到1美元
四百万
同样的事情在全国各地都在发生，新房的价格远远超过了现有房屋的价格——高达两倍
如果开发商没有出高价，那栋老房子对一个年轻的家庭来说是可以负担得起的
很明显，这种形式的强化(独栋住宅区的重新分区)和扩大供应无助于阻止或减缓价格增长，尤其是考虑到积累了财富的买家在这些地方寻找房产的需求
因此，更多的供应并不意味着更低的价格
因此，如果超高的住房购买力正在推高房价，而不是供应不足，那么必要的政策回应必须旨在通过没收积累升值的部分意外收益来遏制或抑制这种需求
这意味着承担房屋资本利得税的神圣职责——年轻的加拿大人会为此感谢他们，甚至可能会投票给有勇气这样做的政党
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